Während des Lebenszyklus einer Immobilie können zahlreiche Rechtsfragen auftreten, bei denen wir Sie gerne umfassend beraten. Insbesondere im Vorfeld eines Immobilienerwerbs sollte eine sorgfältige rechtliche Prüfung des zu erwerbenden Objekts durchgeführt werden.

Einholung notwendiger Genehmigungen

Bevor Sie als Käufer eine Immobilie erwerben, haben Sie meistens klare Vorstellungen zu deren Nutzung. Die Immobilie soll dann entweder der Eigennutzung dienen, als Kapitalanlage zur Vermietung erworben oder irgendwann an die Kinder übertragen werden. Dabei ist vorab zwingend zu klären, ob die geplante Nutzung überhaupt umsetzungsfähig ist. Gerade in Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin gibt es eine Vielzahl rechtlicher Vorgaben, die es zu beachten gibt.

• Milieuschutz: Auf Grundlage von § 172 Absatz 1 Nr. 2, 4 BauGB dürfen Gemeinden sogenannte Gebiete zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (soziale Erhaltungsgebiete, die umgangssprachlich auch Milieuschutzgebiete genannt werden) festsetzen. Hiervon hat Berlin Gebrauch gemacht und verfügt mittlerweile über 81 soziale Erhaltungsgebiete. Das bedeutet konkret, dass alle baulichen Vorgänge von Wohnungen mittlerweile einem Genehmigungsvorbehalt der Stadt unterliegen – ob Rückbau, bauliche Änderung oder Nutzungsänderung. Zudem haben die Bezirke in Erhaltungsgebieten oft Vorkaufsrechte (§ 24 Absatz 1 Nr. 4 BauGB).

• Mietpreisbremse: In ganz Berlin gilt die sogenannte Mietpreisbremse, da Berlin von seiner Verordnungsermächtigung in § 556d Absätze 1 und 2 BGB Gebrauch gemacht hat. Das bedeutet, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich höchstens um 10% übersteigen darf.

• Umwandlungsverordnung: Auch die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum ist nur noch eingeschränkt möglich. Die sogenannte Umwandlungsverordnung gemäß § 250 Absatz 1 Satz 1 BauGB ist 2021 in Kraft getreten. Auch die nur noch ausnahmsweise mögliche Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum muss nun vorab von der Stadt genehmigt werden.

Diese rechtlichen Vorgaben sollten vor dem Erwerb von Grundbesitz unbedingt überprüft werden. Ist beispielsweise ein geplanter Umbau rechtlich nicht genehmigungsfähig beziehungsweise die geplante Vermietung zu einer bereits einkalkulierten Miete mit Blick auf die Mietpreisbremse gar nicht möglich, erfüllt die Immobilie nicht ihren geplanten Zweck und muss dann unter Umständen wieder aufwendig veräußert werden.  

Wir unterstützen Sie bei der rechtlichen Umsetzung Ihre Vorhabens, prüfen die Notwendigkeit von städtebaulichen Genehmigungen und vertreten Sie gerne im Umgang mit den Behörden. Kontaktieren Sie uns.

Legal Due Diligence  

Planen Sie die Akquisition einer Immobilie, übernehmen wir für Sie die immobilienrechtliche Due Diligence. Das bedeutet, dass wir den Kaufgegenstand vor dessen Erwerb gründlich rechtlich überprüfen.

Die rechtliche Due Diligence umfasst hierbei insbesondere die Prüfung

• des Grundbuchs,

• der öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit Ihrer geplanten Maßnahmen,

• der bestehenden Mietverträge und Mietsicherheiten,

• der bestehenden Versicherungen und Verträge,

• der gegebenenfalls bestehenden Pflichten,

• der Höhe öffentlicher Abgaben.

Damit stellen wir sicher, dass Sie vor der Kaufentscheidung der Immobilie über die mit dem Kauf einhergehenden rechtlichen Risiken Bescheid wissen. Dazu halten wir auch gerne Rücksprache mit Hausverwaltungen und Behörden, damit Ihnen vor dem Kauf alle relevanten Informationen vorliegen.